北京：共有产权住房可以出租，政府产权份额收取定额收益
3月1日，北京市住房和城乡建设委员会联合北京市发展和改革委员会、北京市财政局、北京市规划和自然资源委员会发布《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》，自2022年3月20日起实施，试行期限三年。《通知》明确，北京共有产权住房购房人因家庭成员就业、子女就学等原因确需出租住房的，应按照国家及本市住房租赁管理、共有产权住房管理相关规定执行。共有产权住房租赁活动纳入北京住房租赁监督管理范围。北京市住建委对此解读表示，共有产权住房可以出租，但是承租人承租共有产权住房后，不可以再将住房转租。根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》（京建法〔2017〕16号）第二十三条规定“已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息。具体实施细则由北京市住房城乡建设委另行制定”。北京共有产权住房租赁活动统一通过市级代持机构建立的网络服务平台（以下简称“服务平台”）办理，包括住房出租意向登记、出租使用协议签订、住房情况核验、住房信息发布、租赁合同网签、租赁登记备案等。服务平台与北京市住房租赁管理服务平台、房屋大数据平台、安居北京住房保障管理信息系统实行联网。《通知》明确了办理共有产权房出租的具体流程。首先，共有产权住房购房人需要通过服务平台填报住房出租意向，与代持机构签订住房出租使用协议。《通知》提出，购房人为住房出租责任人，要承担住房出租的安全责任，履行住房维修等义务，约定住房拟出租价格、期限、出租方式、租金收益分配等，并说明出租原因。住房租赁合同由购房人和承租人双方签订。租赁期限原则上不超过三年。在购房人完成相关登记后，服务平台会通过对接本市房屋大数据平台信息系统，核验共有产权住房购房人住房情况。经核验通过，购房人在北京无其他住房，住房出租信息方可在服务平台发布。共有产权住房代持机构自收到购房人住房出租意向申请后，应在五个工作日内回复意见，逾期未回复的视同同意出租。《通知》称，北京共有产权住房代持机构将定期发布代持共有产权住房项目租赁成交信息，引导社会形成稳定预期。共有产权房是由政府与购房者按比例共同承担住房建设资金的政策性商品住房，那么，共有产权住房政府份额租金收益如何确定呢？北京市住建委表示，政府产权份额租金收益采取定额方式收取，由各区政府按照区域市场租赁价格和共有产权住房政府产权份额比例，并考虑购房人的实际投入后综合确定，并在服务平台中向社会公布。同一项目面积相近的房屋，政府产权份额租金收益按同一标准执行。政府产权租金定额收益将随市场租金水平动态调整。共有产权住房项目所在区域的市场租赁价格，由代持机构委托专业房地产估价机构评估确定，评估参照公租房评定项目周边市场租金的做法，依据《公租房租金评估指引（北估〔2019〕020号）》文件执行。共有产权住房租金定额收益采取资金划扣方式收取，购房人收到租金后，按约定将政府产权份额租金定额收益划转到代持机构指定账户。因承租人欠缴租金，导致划扣不成功的，购房人要及时联系承租人缴纳租金。共有产权住房代持机构会同同级住房城乡建设委（房管局），根据区域市场租赁价格和共有产权住房政府产权份额比例，按照就低原则，综合确定各项目各套型政府产权份额租金定额收益。租金定额收益经区人民政府审定批准，并报市住房城乡建设委、市财政局后实施。租金定额收益在服务平台中公布。租金定额收益实施动态调整，新（续）签订住房租赁合同的，代持机构按照新标准收取租金定额收益。住房租赁合同期限超过三年的，每三年代持机构可调整一次租金定额收益。共有产权住房购房人拟定的住房出租价格低于代持机构确定的市场租金标准，代持机构可优先租赁住房，并按购房人拟定出租价格及持有产权份额比例，向其支付租金收益。《通知》鼓励共有产权住房购房人优先面向本区公租房备案家庭和符合共有产权住房购房条件的家庭出租。承租家庭优先条件，由服务平台对接安居北京住房保障管理信息系统进行核验。共有产权住房购房人及其家庭成员，未经代持机构同意擅自出租共有产权住房或欠缴政府产权份额租金收益的，应按照共有产权住房购房合同约定承担违约责任，并向代持机构返还违规期间政府产权份额的租金定额收益。共有产权住房购房人违反本通知规定拒不改正的，代持机构可暂停办理该套住房的回购和上市手续。
北京共有产权房新规：就低确定政府定额租金收益
7月16日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于对(征求意见稿) 公开征集意见的公告》。
北京住建委称，共有产权住房政策实施以来，切实解决了刚需家庭购房置业需求，抑制了住房投机行为，但是在实际工作中，群众反映由于子女上学、就近上班等原因，部分已入住项目购房人存在住房出租实际需要，希望明确细化共有产权住房出租流程和收益缴纳路径。
有分析人士表示，北京政策出台的及时，规范了共有产权房的租赁流程和程序，特别是租赁资金的分配上，政府就低分成，让利于民。
《征求意见稿》主要涉及出租条件、出租程序、收益分配和监督管理等。
为规范共有产权房的租赁，北京市将设定出租程序。共有产权住房租赁活动统一通过市保障房中心建立的网络服务平台进行，平台为购房人提供住房核验、房源发布、合同网签、登记备案等服务。
购房人出租住房前与代持机构签订住房出租使用协议，约定住房拟出租价格、期限、出租方式、租金收益分配等，住房租赁期限原则上不超过三年。
《征求意见稿》称，将合理确定收益，引导合规出租。突出共有产权住房政策属性，政府租金收益原则上根据区域市场租金水平综合确定，在体现住房产权共有的基础上，就低确定政府定额租金收益，充分让利于民。
定额租金收益实施动态调整，租赁期内每三年代持机构可调整一次。租金定额收益按项目确定后，代持机构将在服务平台中公布。
对于租金收取，《征求意见稿》提出，委托划转租金，确保按期收缴。租金收取采取托管方式，以购房人名义在代持机构认可的银行开设账户，购房人与代持机构、银行签订委托协议，租金到账后按约定将政府定额租金划转到代持机构指定账户。住房租赁活动中涉及的相关税费，按照国家及本市相关规定执行。
同时，《征求意见稿》明确了监管措施。未经代持机构同意，购房家庭不得擅自出租住房，商业网站、房产中介等不得提供相关服务。市、区住建部门、代持机构按照职责分工做好共有产权住房出租的服务指导、监督管理工作，加大执法检查力度，对违规出租共有产权住房的相关机构和个人，采取将不良记录入管理系统、追究合同违约责任、暂停住房回购和上市手续等措施。
据北京住建委公布的数据，截至今年6月底，全市已供应共有产权住房项目77个，可提供房源约7.9万套，部分项目已陆续入住。
