取消房屋预售，房屋预售是什么意思
房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。同时房屋预售还具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：(一) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二) 持有建设工程规划许可证;(三) 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
商品房预售制度真能取消？
今年两会期间，有人大代表建议取消商品房预售制度，但仅停留在了建议层面，没有了下文。前两日在新浪读到权威人士建议：取消我国商品房预售融资功能一文，文中引用中国人民银行金融市场司房地产金融处处长程建胜的意见完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能并且提出有两个途径可供选择：
一是加强预售资金管理，做到专款专用。可以考虑在银行设立信托账户，由购房人共同委托银行以自己的名义监管资金，使预售资金真正做到只用于有关的工程建设。
二是预售只许收取定金。但同时需要为开发企业建立替代融资渠道。为此，可以鼓励银行发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配。同时，为房地产开发企业开辟直接融资渠道，在法律政策上为房地产信托基金的推出创造条件。
程建胜还表示这两种办法可选其一，也可同时采用。
个人认为，程建胜此文说明央行正在思考如何完善商品房预售制度。也许也在酝酿取消预售制度一事。而他提出的两个途径之二，事实上就是取消商品房预售制度的一个途径。
让我们来假设一下，如果我们现在取消商品房预售制度。规定所有商品住房必须在现房验收通过后才能销售。同时，银行在经过严格审核和评估后向房地产项目发放真正的开发贷款，期限与开发周期相匹配；再通过专门机构加强贷款资金的监管力度，保证专款专用，足额到位。这样做的话，将使商品房开发项目的项目管理和融资模式真正走向与国际接轨。
如果能够这样解决商品房预售制度的问题，将带来很多好处：
1.解决了购房人购买期房的风险；
2.解决了银行面临的开发项目烂尾的风险，还可以增加银行的收益；
3.解决了施工企业垫资与拖欠工程款的风险；
4.解决了开发商虚假宣传、违规销售的风险；
5.使政府增加了监管开发商的力度，还简化了监管程序；
6.开发商也能够减少各方面的投入，并减小了销售和融资压力。
对于这样一个具有很多优势的制度变革，不知央行会否真的采纳。也希望任何制度的变革能够设计相对完善的执行措施，保证新制度的执行过程中，没有人成为制度的牺牲品。
