房地产企业的成本怎么结转
法律分析：房地产企业结转成本的流程：1、确认的销售收入做凭证：借：预收账款；贷：主营业务收入；2、预提时候：借：开发成本；贷：应付账款-预提；3、按照这个金额结转到开发产品：借：开发产品；贷：开发成本；4、结转开发产品到产品销售成本：借：主营业务成本；贷：开发产品。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。 第三十四条 家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
房地产企业该何时结转收入和成本？
当房屋竣工验收后应结转收入与成本，并抓紧与承建单位的工程结算工作，对某些工程的质保金可以让承建单位先开建筑发票入开发成本待付款。1、商品房开发过程中发生的土地费用、规划设计、基础设施、建安费等所有支出： 借：开发成本（按明细核算） 贷：银行存款等 2、商品房开发完工后 借：开发产品--XXX商品房 贷：开发成本 3、计算商品房每平米单位成本。即： 元/平方米=完工后开发成本科目总金额/商品房总建筑面积 4、结转销售商品房成本：销售总面积* 元/平方米 借：主营业务成本 贷：开发产品 扩展资料会计分录格式第一：应是先借后贷，借贷分行，借方在上，贷方在下；第二：贷方记账符号、账户、金额都要比借方退后一格，表明借方在左，贷方在右。会计分录的种类包括简单分录和复合分录两种，其中简单分录即一借一贷的分录；复合分录则是一借多贷分录、多借一贷以及多借多贷分录。需要指出的是，为了保持账户对应关系的清楚，一般不宜把不同经济业务合并在一起，编制多借多贷的会计分录。但在某些特殊情况下为了反映经济业务的全貌，也可以编制多借多贷的会计分录。参考资料来源：百度百科-会计分录
房地产开发企业自行开发房地产的会计处理有哪些
房地产开发企业自行开发房地产的会计处理：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，应当设置“出租开发产品”科目，并在“出租开发产品”科目下设置“出租产品”和“出租产品摊销”两个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。企业开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品---出租产品”科目，贷记“库存商品”科目。出租开发产品所取得的租赁收入，借记“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”或“其他业务收入”科目；按期摊销出租产品的成本，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记“出租开发产品---出租产品摊销”科目；发生的出租开发产品的维修费用，借记“主营业务成本”或“其他业务支出”科目，贷记有关科目。企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。按出租开发产品的账面余额，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销额，借记“出租开发产品---出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品---出租产品”科目。企业如已对出租开发产品计提减值准备的，应同时结转已计提的减值准备。一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。与一次性全额收款类似，此种方式下以合同约定和实际收款孰早来确认企业所得税收入，计算预计毛利的基数也会大于等于实际收到的预收款。（三）银行按揭方式企业应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。此种方式下与增值税基本不存在差异。（四）委托方式对于委托销售方式，基本的原则都是在收到已销开发产品清单之日确认收入，而未考虑实际收款或合同约定。导致可能早于或晚于实际收到预收款，与增值税的预缴义务发生时间应根据收到预收款和收到销售清单的时间分别进行判断。从确认收入的时间上来看，31号文规定了4种不同销售方式下的收入实现时间，其中对于一次性收款、分期收款和委托方式销售的，应当首先在企业所得税确认计算毛利时，除上述不同销售方式的不同规定外，还应当注意是否可以扣除预缴增值税的问题。企业所得税确认的收入应当为不含税收入，这里所说的税应当是根据销售额计算的销项税额（一般计税方法）或应纳税额（简易计税方法）。而在预售阶段，增值税的纳税义务尚未发生，其销售额没有确定，根据销售额计算的销项税额或应纳税额也没有确定，所以在预售阶段计算预计毛利的基数应当是收到的预收款全额，不能扣除预缴的增值税。
