北京写字楼入冬：租金下滑供需失衡 空置率创近8年新高
10月10日，记者来到SOHO 现代城 某栋10层，这里除了一家店铺之外，其余的房间大多是空的，楼道内的光线微弱，墙体也显得十分老旧。 位于10公里之外的琨莎中心，坐落在朝阳区新源里，交通方便，地理位置优渥。“以前的时候这里都是上班的人，电梯里面都特别挤。现在空置的太多了，人少了很多，好多车位都空着，车随便停。”附近的一家写字楼租赁公司工作人员小刘对记者说。 事实上，供应面积的不断增加与需求的持续降温使得北京写字 楼市 场连续多月呈现出下行的态势。国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)9日发布的一份报告显示，截至2019年第三季度末，北京写字楼空置率整体上升至10.9%，为近8年以来最高水平。 而空置率上升的另一面是租金的下滑。戴德梁行统计的数据显示，2019年前三季度，按建筑面积计算，北京全市写字楼有效净租金为388.16元/平米/月，环比下降了2.0%，同比下降了3.7%。 此外，随着新项目的不断入市，北京写字楼市场的供应量将持续增加，未来，写字楼市场竞争压力还将进一步加剧。合硕机构首席分析师郭毅对记者表示：“预计整个北京的写字楼市场在短时期内应该还是保持下行这样一个大趋势。” 空置率创新高 “现在写字楼的空置确实挺多的。”小刘对记者说。 国际商业地产服务和投资公司世邦魏理仕(CBRE)在10月9日发布的报告显示，2019年第三季度，北京写字楼新增供应面积创近10年新高，加之整体市场需求疲软，写字楼空置率再次攀升。 据了解，2019年第三季度，北京共有四个优质写字楼项目入市，全市新增写字楼供应面积超过44.1万平米。虽然不乏优质项目入市，但市场仍然处于降温状态。截至三季度末，北京优质写字楼整体空置率上升至10.9%，为近8年以来最高水平。 戴德梁行的统计数据显示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈写字楼的净吸纳量分别为23.9万和4.1万平米，较2018年同期分别下降了40.9%和20.6%。在小刘看来，净吸纳量主要来自于新增项目的预租，“如果去除掉新增项目的预租，数据会更少。”小刘对记者说。 世邦魏理仕(CBRE)发布的报告同样表明，若排除预租率较高的新项目，受传统金融、文化传媒及医药等企业整合和退租的影响，现有项目净吸纳量为负值。目前，北京写字楼市场新租乏力，除了传统金融的主力需求之外，科技行业扩张步伐也呈现出了放缓态势，新租占比环比仅为16%。 具体到五大核心商圈来看，戴德梁行统计的数据显示，截至2019年9月，望京-酒仙桥商圈的写字楼存量为83.9万平米，空置率达12.6%;亚奥商圈的写字楼存量为83.2万平米，空置率也突破平均水平达到了13.8%。 “北京这几年写字楼的供应规模比较大，特别是一些新兴区域，比如丽泽金融商务区，都有一些新项目入市，使得整体市场的租赁需求形成了分流，导致部分区域的写字楼空置率提高。”郭毅对记者表示。 优质项目的入市使得老牌写字楼的市场地位岌岌可危，租赁情况也呈现出两极分化的态势。 二期入市不久的国航世纪大厦租赁一片火热，其位于朝阳区霄云路，装潢华丽，设施齐全，目前租赁价格在14元/平米/天。“来这里看房的人特别多，楼比较新，价格也不是很贵。”小刘说。 而和国光景。“琨莎中心外表看着还可以，但是里面的装修比较陈旧，而且不像CBD那边热闹，很多公司都搬去了更好一点的写字楼。”在琨莎中心工作的程女士说。 在郭毅看来，目前一些企业的写字楼办公租赁需求下降，而可选择的写字楼产品则越来越多，两者导致了空置率的上升。 租金下滑明显 空置率上升的另一面则是租金的下滑。 戴德梁行统计的数据显示，2019年前三季度，按建筑面积计算，北京全市写字楼有效净租金为388.16元/平米/月，环比下降了2.0%，同比下降了3.7%。五大核心商圈的有效净租金同样呈下降趋势，为433.64元/平米/月，环比下降了0.7%，同比下降了2.0%。 “现在哪个写字楼不降价啊，市场不好做啊。”小刘对本报记者说。以琨莎中心为例，对外租金在7元-8元/平米/月，但至少可以议价至6.5元/平米/月。“如果要买的话更便宜，差不多是45000元/平米。”小刘说。 而与琨莎中心在同一区域的住宅项目均价在75000元/平米左右，相比之下，售卖价格远不及住宅，但琨莎中心仍然鲜有人问津。“写字楼市场不好，大家不愿意投资，租金回报率不稳定。”小刘认为，这是写字楼出售市场成交遇冷的主要原因。 与此同时，租客也感受到了租金有明显下降的趋势。林先生在SOHO现代城租赁了300平米的写字楼用作开店。“现在SOHO现代城的租金价格差不多降到了5元/平米/天左右，降了1元多，但是这边空置得太多了，开店也不算赚钱。”林先生说。而在好租网平台上，SOHO现代城的最低租赁价格则可以达到3.8元-4.0元/平米/天。 位于国贸的 建外SOHO 租金价格也开始下降。此前，建外SOHO因地理位置优越，租金在8元/平米/天左右。“现在基本上是在6元/平米/天左右，而且还有议价空间。”某中介工作人员小王对《华夏时报》记者说，“现在基本上写字楼的租赁价格都可以谈，因为空得太多了。” 供应量的增加以及新项目的不断入市使得租金走低，不少业主也不得不采用下调租金的策略来加强竞争力。 天元港中心位于三元桥，距三础价格是8元-10元/平米/天，但是个人业主一般的租金价格在8元/平米/天以下。”业主孟女士说。 附近的一位中介人员同样对记者表示，天元港中心部分由开发商持有，部分由个人业主持有，个人业主的租金要比开发商的租金低一些。“虽然天元港中心空置得不算多，但是因为写字楼太多了，它的优势不强，所以只能是降价出租。”孟女士说。 “寒潮”还将继续 北京写字楼市场下行并非个例，广州、上海等核心城市的写字楼空置率也均处于上升阶段。受经济下行压力影响，写字楼市场动力不足，需求量减少，供应量增加，供需失衡状态更加明显。 虽然供需失衡的状态已经显现，但未来还有不少新的写字楼入市。戴德梁行统计的数据显示，截至2020年，北京全市写字楼市场预计还将迎来241.7万平米的新增供应，其中65.3%位于新兴商圈。 戴德梁行报告认为，在经济形势尚未回暖的状态下，北京的写字楼租金仍然面临较大的下行压力，预计未来一年租赁市场仍将延续成交放缓的态势，新增供应面积的入市也会继续拉动空置率上升。 事实上，早在2017年，北京的写字楼市场就出现了下行态势。受2017年“3·26政策”影响，商办地产项目重回商业用途，不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，同时商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。这给北京的写字楼市场造成了不小的冲击，写字楼交易量在当年跌至历史最低水平。 空间家的统计数据显示，2017年北京写字楼成交总额环比2016年锐减40%，成交价格也环比减少了1736元/平米。“3·26”政策导致商办库存大量积压，写字楼的租金同时出现下调。 此后，北京的写字楼市场整体不温不火，未能反弹。2018年6月，P2P爆雷潮出现，两个月内有200多家公司在市场上消失。同年12月份，互联网公司的裁员潮登上热搜，“谁在撤离CBD”成为了焦点话题。戴德梁行的数据显示，2018年下半年，北京写字楼市场净吸纳量较上年同期下降了53.9%，但彼时北京全市写字楼的有效净租金每月每平米还可达400.1元。 受访的多位专家以及研究机构均预测，北京的写字楼市场仍然会继续处于“寒潮期”，租金上涨动力不足。“客观来讲，因为整体的宏观经济大背景，整个北京的写字楼市场在短时期内应该还是保持下行的这样一个大趋势。”郭毅说。
北京写字楼空置率2020
北京写字楼空置率20201、关于北京写字楼空置率2020，9月24日，高力国际发布了2020年华北区第三季度物业市场报告。数据显示，截止到三季度，供需失衡依然是北京甲级写字楼市场的核心问题。2、高力国际中国区董事总经理邓懿君表示，第三季度北京甲级写字楼新增供应一共12万平方米左右，新项目分别位于燕莎和CBD。在需求方面，单季度净吸纳量约4.2万平方米，剔除自用面积之后的实际市场净吸纳量约为1.6万平方米，在今年转正。不过，整体市场需求虽然持续回暖，但需求复苏依然比较弱。数据显示，本季度空置率继续攀升到17.5%，环比上涨约1%，租金继续下降2.6%至357元每月每平米。3、高力国际预测，四季度若新项目如期入市，整体市场单季度新增供应将接近50万平方米，空置率大概率突破20%。“在需求端，我们预计四季度会延续三季度持续回暖的态势，但全年净吸纳量创有历史记录以来的新低已经几乎没有任何悬念。”4、另外，在乙级写字楼方面，整体空置水平上升1.4%到14.9%左右，租金下降1.9%到241元每月每平方米。同时，三季度出现负13万的净吸纳量，意味着乙级楼宇在本季度有大量空置面积出现。高力国际认为，原因一方面是随着甲级楼宇的租金逐步降低，市场已经出现一些期望改善办公环境的租户开始从乙级搬到甲级的现象；另一方面，疫情对于中小企业的持续性影响终在三季度数据上有了明显体现，中小企业开始搬迁或缩减面积或退出市场等。
亦庄有什么好的写字楼？适合投资办公的
亦庄的写字楼项目目前还不多，较好的有亦庄硅谷、枢密院、隆盛大厦等。
亦庄开发区有个不输于CBD的“外号”——BDA，北京经济技术开发区。BDA区域的房子有一个共同的特点就是低密度，从其成为国家级开发区的第一天起，“低密度”就成为了BDA唯一的主流风格，国内大公司也好，跨国公司也好，房地产开发商也好，都在小心谨慎地遵循着这条“BDA准则”。
其中亦庄硅谷以其独特的定位在最近的写字楼市中异军突起，赢得众人的眼球。环视亦庄，已有30多个国家和地区2400余家企业，其中世界500强企业就有66家，但只有一个外挂式MINI OFFICE，即亦庄硅谷II期。其弹性的机动性商务舱，从170到5000平米的弹性空间，使有着不同需求的企业都能在这里找到合适的空间。而09年是地王频出的一年，是楼市疯涨的一年，亦庄也不例外。近期，住总地产以8000元/平米价格竞得距亦庄硅谷300米处的地块，其周边住宅更是突破1.4万元，而亦庄硅谷独以7000元/平米的原始价入市，成为该区域名符其实的价值洼地。
除了价格优势外，还有诸如可按揭、纯现房、首层买一层得两层等优势，170平米也已是亦庄罕见的MINI OFFICE空间了，首付50万即可进驻，相当于降低了进驻BDA的门槛。
另一个被关注的写字楼是枢密院。项目预计2010年10月开盘，2010年年底入住，最低总价为500万元。其中商业部分为开发商自持，预计8月份将启动招商。枢密院位于通州区台湖镇北京光机电一体化产业基地内，属亦庄商圈。
再看隆盛大厦。隆盛大厦位于亦庄经济技术开发区核心地区，总占地面积15959.7平米，总建筑面积接近70000平米，其中写字楼建筑面积约5万平方米，由3栋标准5A级写字楼组成，分为A、B、C三座。其中A座30000平米、B座20000平米、C座10000平米，其中1-3层为商业配套，4-10层为商务办公，1层层高5.2米，2-3层层高4.8米，4-10层层高3.9米
